在投资房产时，有些人会考虑通过投资收益来抵扣贷款利息，从而降低还贷压力，甚至达到以租养贷的目的。将详细讲解如何计算投资还贷利润，帮助你做出明智的投资决策。

计算公式

投资还贷利润 = 投资收益 - 贷款利息 - 其他相关费用

投资收益

投资收益是指出租房产获得的租金。在计算时，需要扣除空置期、维修费、管理费等相关费用。

贷款利息

贷款利息是向银行支付的贷款使用费。在计算时，需要考虑贷款利率、贷款期限以及还款方式。

其他相关费用

其他相关费用包括房产税、保险费、中介费等，根据具体情况而定。

实操步骤

1. 确定出租收益

根据市场行情和房屋状况，评估房产的月租金收入。扣除空置期、维修费、管理费等费用，得到实际的月租金收益。

2. 计算贷款利息

根据贷款合同，确定贷款利率和月供金额。以等额本息还款方式为例，月供金额包含本金和利息。其中，利息部分可以通过以下公式计算：

月利息 = 月供金额 × 利率 × (1 - (1 + 利率)^(-还款月数))

3. 计算其他相关费用

根据房产所在地的政策和实际情况，统计房产税、保险费、中介费等其他费用。

4. 计算投资还贷利润

将实际月租金收益减去月利息和其他相关费用，即可得到投资还贷利润。

案例分析

假设一套价值 100 万元的房产，贷款 80 万元，贷款利率为 6%，贷款期限为 30 年。出租后每月租金收入为 5000 元，空置期为一个月，维修费每月 200 元，管理费每月 100 元，房产税每月 200 元，保险费每年 2000 元，中介费一次性 10000 元。

计算步骤如下：

1. 实际月租金收益 = 5000 元 / 月 - (1/12 × 200 元) - 200 元 - 100 元 = 4500 元 / 月
2. 月利息 = 80 万元 × 6% × (1 - (1 + 6%)^(-360)) = 4000 元 / 月
3. 其他相关费用 = 200 元 / 月 + (2000 元 / 12) = 467 元 / 月
4. 投资还贷利润 = 4500 元 / 月 - 4000 元 / 月 - 467 元 / 月 = 33 元 / 月

根据以上计算，该房产的投资还贷利润为每月 33 元。虽然利润较小，但随着时间推移，随着房租的上涨和贷款本金的减少，投资还贷利润会逐渐增加。投资者需要综合考虑房产价值、贷款条件、租金收益和运营成本等因素，谨慎决策，实现合理的投资收益。